פיקוח עליון הוא הפיקוח של המתכננים על הבנייה: האדריכל שהגיש את הבקשה להיתר, והמתכננים שעבדו איתו, בודקים באתר שהבנייה נעשית לפי התוכניות שאושרו בהיתר.
הם לא באתר כל יום. הם מגיעים בשלבים שחשוב לראות, עוברים עם מנהל העבודה, מעירים, מאשרים יציקה ונוסעים. מה שנאמר בביקור צריך להישאר באתר גם אחרי שהם יצאו מהשער.
בקצרה: פיקוח עליון מוטל לפי התקנות על עורך הבקשה להיתר ועל עורכי המשנה, מתחילת העבודות ועד תעודת גמר. הם מגיעים כמה פעמים וכשצריך, ובשלד מאשרים יציקה של כל תקרה בנפרד. זה לא המפקח מטעם המזמין, שנמצא באתר הרבה יותר. ומה שחשוב לקבלן: כל ביקור נרשם ביומן, וכל הערה נשארת פתוחה עד שהיא מתוקנת.
מה זה פיקוח עליון
את הפיקוח העליון מגדירות תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע”ו-2016, בתקנות 91 עד 94. לפיהן, מי שמבצע פיקוח עליון עושה ארבעה דברים:
- בודק שהבנייה תואמת לתוכניות. שמה שנבנה באתר מתאים לתוכניות העבודה שאושרו, לפי ההיתר ולפי מפרטי הבנייה.
- מנחה את מי שבונה. נותן הנחיות לבעלי התפקידים מטעם בעל ההיתר ומטעם הקבלן.
- עוקב אחרי בדיקות המעבדה. מקבל את התוצאות, ואם צריך, נותן הנחיות בעקבותיהן.
- מעדכן את התוכניות. כשהתכנון משתנה תוך כדי הבנייה, הוא מעדכן את תוכניות העבודה ואת המפרטים.
על השלד התקנות מוסיפות עוד: ביקורת על האלמנטים הראשיים של השלד בכל קומה, אישור ליציקת התקרות (או להרכבה שלהן) בכל קומה בנפרד, ועדכון תוכנית הקונסטרוקציה והחישובים הסטטיים כשיש שינויים.
במילים פשוטות: המתכנן תכנן, והפיקוח העליון הוא הדרך שלו לוודא שבשטח בונים את מה שהוא תכנן, ולתקן את התכנון כשהשטח מגלה משהו חדש.
זה תיאור כללי ולא ייעוץ משפטי: הנוסח המחייב הוא נוסח התקנות, ומה שנוסף עליו כתוב בחוזה עם המתכנן.
מי מבצע פיקוח עליון, וכל כמה זמן
מי. עורך הבקשה להיתר, בדרך כלל האדריכל, ועורכי המשנה שמונו בפרויקט, למשל מהנדס הקונסטרוקציה. בתקנות כל אחד מהם נקרא «מבצע פיקוח עליון».
ומי מגיע בפועל. מבצע הפיקוח רשאי לשלוח לביקור עובד מטעמו, בתנאי שיש לו הכישורים שהדין דורש לתחום שהוא בודק. לכן כדאי לרשום מי בדיוק היה באתר, ולא רק «ביקור אדריכל».
ממתי ועד מתי. מתחילת העבודות לפי ההיתר ועד תעודת גמר. לא רק בשלד: גם בגמר, עד הסוף.
כל כמה זמן. אין מספר קבוע. התקנות קובעות שהביקורים ייערכו «במספר ובמועדים הדרושים» כדי לעשות את מה שהפיקוח דורש. בפועל זה נקבע לפי שלבי הבנייה:
- בשלד, לפחות ביקור לפני יציקה של כל תקרה, כי האישור ליציקה ניתן לכל קומה בנפרד.
- בשלבים אחרים, כשמשהו עומד להיסגר ואחר כך כבר לא יהיה אפשר לראות אותו, או כשהשטח מעלה שאלה שרק המתכנן יכול לענות עליה.
לחוזה עם המתכנן יש כאן מקום: פעמים רבות נקבע בו כמה ביקורים כלולים ומתי.
מה זה אומר למנהל העבודה? הביקור צריך להיות בלוח הזמנים, לא הפתעה. תאמו אותו כמה ימים לפני היציקה, ולא בבוקר שהמשאבה כבר בדרך. ביקור שנדחה ביום אחד יכול לעכב קומה שלמה.
פיקוח עליון ופיקוח צמוד: מה ההבדל
באותו אתר בודקים את אותה עבודה שני סוגי פיקוח, כל אחד מהמקום שלו.
- מטעם מי. פיקוח עליון: המתכננים, מכוח התקנות וההיתר. פיקוח צמוד: המפקח מטעם היזם או המזמין, לפי החוזה איתו.
- כמה הם באתר. פיקוח עליון: ביקורים בשלבים המרכזיים. פיקוח צמוד: באתר בקביעות, לפעמים כל יום.
- מה הם בודקים. פיקוח עליון: שהביצוע תואם לתכנון. פיקוח צמוד: גם את זה, וגם לוח זמנים, תקציב, חשבונות הקבלן ותיאום בין כל הגורמים.
- מה יוצא מהבדיקה. פיקוח עליון: הנחיות, אישור יציקה ועדכון תוכניות. פיקוח צמוד: הערות וחתימה ביומן העבודה ואישור חשבונות.
אחד לא מחליף את השני. המתכנן יודע מה הוא תכנן ולמה, והמפקח נמצא באתר מספיק כדי לוודא שההערות של המתכנן באמת מבוצעות. מה עושה המפקח מטעם המזמין, ועל מה הוא חותם, פירטנו במדריך למפקח בנייה.
ויש גם מפקחי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הם לא מלווים את הפרויקט מטעם אחד הצדדים: הם בודקים שהבנייה תואמת להיתר.
רישום ביקור הפיקוח העליון
האדריכלית עוברת בקומה 4 עם מנהל העבודה. היא מבקשת להזיז נקודת ניקוז במרפסת, שואלת למה הפתח בממ”ד קטן מהתוכנית, ואומרת שתשלח פרט מעודכן לחיפוי. אחרי עשרים דקות היא נוסעת. שלושה שבועות אחר כך, כשהריצוף כבר מונח, מישהו שואל: היא אמרה להזיז את הניקוז, או רק לבדוק?
מתכננים רבים שולחים סיכום ביקור משלהם. אבל הוא מגיע אחרי כמה ימים, במייל, ולא תמיד למי שעומד בשטח. לכן מנהל העבודה רושם את הביקור ביומן העבודה של אותו יום, כשהכול עוד טרי:
- מתי ומי. מי הגיע, מטעם מי, ומי ליווה אותו מטעם הקבלן. אם הגיע עובד מטעם המתכנן, רושמים את שמו.
- איפה ומה נבדק. «ברזל תקרה, קומה 4, אגף מערבי», ולא «ביקור מהנדס».
- מה אושר. אישור ליציקת תקרה, ובאיזו קומה. לא יוצקים על סמך «הוא אמר שזה נראה בסדר».
- הערות והנחיות. כל הערה בנפרד: מה, איפה בדיוק ומה צריך לעשות. «להזיז את נקודת הניקוז במרפסת דירה 14 לפי הסימון» היא הערה שאפשר לבצע. «לבדוק ניקוזים» היא לא.
- תוכניות. אם המתכנן עדכן תוכנית או הודיע שמהדורה חדשה בדרך, רושמים את זה. וכשהיא מגיעה, מקבלים אותה בחתימה. כך מתעדים מסירת תוכניות לביצוע.
- תמונות. של מה שנבדק, לפני שהבטון, הטיח או הריצוף מכסים אותו.
את היום שבו היה הביקור מנהל העבודה חותם ביומן, והמפקח מטעם המזמין עובר עליו וחותם. כך שלושת הצדדים מדברים על אותו רישום. למה חשוב לחתום באותו יום, ולא פעם בשבוע, פירטנו בחתימה על יומן עבודה.
איך בדיוק מתעדים את הביקורים, ומי מקבל עותק, כדאי לסגור עם המתכנן ועם המפקח בתחילת הפרויקט. לא באמצע ויכוח.
מעקב אחרי הערות הפיקוח
הערה שנרשמה עוד לא טופלה. בין ביקור לביקור עוברים שבועות, וההערה צריכה להגיע למי שמתקן, ולהישאר פתוחה עד שהיא מתוקנת.
- כל הערה הופכת למשימה. נושא, תיאור, מי מטפל ועדיפות. כשכתוב מי מטפל, ברור למי מתקשרים.
- עדיפות לפי מה שעומד להיסגר. הערה על ברזל לפני יציקה מטופלת היום. הערה על פרט גמר יכולה לחכות לסבב הבא.
- סוגרים עם תמונה. כשהתיקון גמור, בודקים בעיניים, מצלמים מאותה זווית וסוגרים את המשימה.
- הביקור הבא מתחיל מהרשימה הפתוחה. המתכנן רואה מה תוקן ומה עוד פתוח, ולא מגלה את אותו ליקוי בפעם השנייה.
הפיקוח העליון נמשך עד תעודת גמר. כשכל הערה מכל ביקור נרשמה ונסגרה עם תמונה, בסוף הפרויקט יש רשימה מסודרת של מה נמצא ומה תוקן, במקום חיפוש בקלסרים ובוואטסאפ. איך תופסים ליקוי לפני שהשכבה הבאה מכסה אותו, פירטנו בבקרת איכות בבנייה.
ביקור הפיקוח ביומן עבודה דיגיטלי
ביומן עבודה דיגיטלי כמו קיפר, הביקור נרשם בזמן שהוא קורה, וההערות לא נשארות בפנקס של מנהל העבודה:
- הביקור נרשם מהשטח. מנהל העבודה רושם ביומן של אותו יום מי הגיע ומה נבדק, ומצרף תמונות. גם במרתף בלי קליטה: האפליקציה עובדת בלי רשת ומסתנכרנת למשרד כשהקליטה חוזרת.
- כל הערה היא משימה. פותחים משימה מהטלפון, עם נושא, תיאור, מי מטפל, סטטוס ועדיפות, ומוסיפים הערות ותמונות עד שהיא נסגרת.
- בדיקה לפי אזור. לכל אזור באתר משייכים טפסי בדיקה, וכל סעיף מסומן כמאושר או כנדחה, עם תמונות והערות.
- ברור איזו תוכנית נמסרה. מסירת תוכנית מעודכנת למנהל העבודה נרשמת בחתימה, עם המהדורה והתאריך.
- חתימה שסוגרת את היום. מנהל העבודה חותם והמפקח מקבל התראה. כשהמפקח חותם, יומן היום ננעל.
- דוח PDF יומי יוצא במייל למי שבחרתם, גם אם הוא לא משתמש במערכת. ולפני הביקור הבא, מורידים דוח PDF או אקסל ורואים מה נרשם מאז הביקור הקודם.
רוצים לראות איך זה עובד בפרויקט שלכם? השאירו פרטים ונקים לכם ניסיון של 14 ימים, בחינם, ללא התחייבות וללא כרטיס אשראי.