טופס 4 הוא האישור שכל פרויקט מגורים מחכה לו: בלעדיו לא מחברים את הבניין לחשמל ולמים, והדיירים לא נכנסים. הבקשה מוגשת בסוף. אבל מה שנבדק בה נוצר באתר, יום אחרי יום, הרבה לפני.
חודשיים לפני המסירה. היזם כבר נתן לדיירים תאריך. מכון הבקרה מבקש לראות מה בוצע בפועל בקומה 6, והמודד שואל למה הפתח במרתף לא במקום שבתוכנית. מנהל העבודה זוכר שהזיזו אותו לפי בקשה של המתכנן. מתי, מי ביקש ולפי איזו מהדורה, אף אחד לא רשם.
בקצרה: את החומר לטופס 4 ולתעודת גמר לא מכינים בחודש האחרון. מכינים אותו כל יום: כל שינוי בשטח נרשם ביום שבו קרה, כל תוכנית נמסרת בחתימה ועם מהדורה, כל בדיקה נכנסת ליומן של אותו יום, וכל ליקוי נפתח כמשימה עד שהוא נסגר. בסוף מורידים את החומר, לא מחפשים אותו.
המאמר הזה הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי. מה נדרש בפרויקט שלכם כתוב בהיתר ובתנאיו. לפני שנותנים תאריך מסירה, בדקו מול הוועדה המקומית ומול האחראי לביקורת על הביצוע.
מה זה טופס 4
טופס 4 הוא האישור לחבר בניין לחשמל, למים ולטלפון. הוא מגיע מתקנות התכנון והבנייה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ”א-1981: לפי תקנה 4, הבקשה לאישור מוגשת לפי טופס 3, ולפי תקנה 5, האישור עצמו ניתן לפי טופס 4. מי שנותנת אותו היא הרשות המאשרת, כהגדרתה בסעיף 157א לחוק התכנון והבנייה.
לצידו עומד אישור אחר: תעודת גמר, שמוסדרת בפרק ט לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע”ו-2016, ומאשרת שהבנייה בוצעה לפי ההיתר. אלה שני אישורים נפרדים, אבל הם קשורים: לפי תקנה 98(ב) לתקנות רישוי בנייה, תעודת גמר מהווה גם אישור של הרשות המאשרת לפי סעיף 157א לחוק. באיזה סדר הם ניתנים בפרויקט שלכם ובאילו תנאים, נקבע בהיתר ובתנאיו ומול הוועדה המקומית.
ושניהם נשענים על אותה שאלה: האם הבניין נבנה לפי ההיתר, ואפשר להוכיח את זה? בשביל הקבלן, זה העיקר. מה שנבדק בסוף הוא מה שנבנה במשך שנתיים, ומה שתועד בזמן שנבנה.
מי מבקש תעודת גמר ומתי
לפי תקנה 95 לתקנות רישוי בנייה, עם סיום הבנייה מגיש האחראי לביקורת על הביצוע בקשה לתעודת גמר לרשות הרישוי. לפי תקנה 97, בתוך 30 ימים מיום הגשת הבקשה, רשות הרישוי נותנת תעודת גמר, או מודיעה שהיא מסרבת או דורשת השלמות. אם לא ניתנה החלטה בתוך 30 ימים, רואים בזה סירוב.
מי עוד בתמונה:
- היזם או בעל ההיתר. הוא זה שהבטיח לדיירים תאריך כניסה. כל שבוע של עיכוב בתעודת גמר או בטופס 4 הוא שבוע של עיכוב במסירה.
- האחראי לביקורת על הביצוע. מגיש את הבקשה לתעודת גמר, ומאשר בה שהבנייה בוצעה לפי ההיתר.
- מכון הבקרה. מבצע בקרת ביצוע, ונותן אישור ודוח מסכם שמצורפים לבקשה. מה הוא בודק ומתי להזמין אותו, במכון בקרה בבנייה.
- הקבלן. לא מגיש, אבל הוא זה שבנה. חלק גדול ממה שהאחרים צריכים לאשר נוצר אצלו באתר: מה בוצע, איפה, לפי איזו תוכנית ומתי.
כלומר, הבקשה מוגשת ביום אחד, אבל היא נשענת על כל מה שקרה באתר מהיום הראשון.
מסמכים ואישורים לבקשה לתעודת גמר
לפי תקנה 95 לתקנות רישוי בנייה, לבקשה לתעודת גמר מצרפים:
- מפת עדות. מדידה של מה שנבנה בפועל במגרש.
- תוכניות עדות של הבניין. התוכניות של מה שבוצע, עם כל השינויים שנעשו בשטח. לא מה שתוכנן, מה שנבנה.
- אישור האחראי לביקורת על הביצוע שהבנייה בוצעה לפי ההיתר.
- אישור מכון הבקרה שביצע בקרת ביצוע, עם דוח מסכם.
- אישורים של גורמים מאשרים, כשההיתר דורש אותם. למשל רשות הכבאות.
- אישור של מורשה נגישות, כשנדרש.
ובבניין שחייב בבנייה ירוקה יש עוד תנאי: אישור של מעבדה מאושרת שהבניין עומד בשלב ב׳ של ת״י 5281. מה מתעדים בשביל זה באתר, בבנייה ירוקה באתר.
מה מכל זה תלוי בקבלן? ישירות, כמעט כלום: את האישורים חותמים אחרים. בפועל, כמעט הכל. תוכניות עדות מתחילות בשאלה מה בוצע בשטח. אישור שהבנייה בוצעה לפי ההיתר נשען על מה שנבדק ונרשם בזמן הבנייה. ובסוף הפרויקט, רוב מה שצריך לאשר כבר סגור בקירות ובתקרות.
איפה פרויקטים נתקעים
ברוב המקרים לא בגלל משהו גדול, אלא בגלל משהו שלא נרשם בזמן:
- שינוי בשטח שאף אחד לא רשם. פתח שזז, קיר שהוסט, צנרת שעברה מסלול אחר. כשמכינים את תוכניות העדות, אף אחד לא יודע מתי זה השתנה, מי ביקש ולפי איזו מהדורה. ובלי זה קשה להראות שהבנייה תואמת להיתר.
- מהדורה לא נכונה באתר. התוכנית התעדכנה במשרד, אבל באתר עבדו לפי הקודמת. מגלים את זה רק בסוף, כשמשווים.
- קיר שכבר סגור. מבקשים לראות מה עובר בתקרה או בקיר, והתמונה מלפני הסגירה לא קיימת. עכשיו אפשר רק לפתוח, או להתווכח.
- בדיקה שנעשתה ולא תועדה. בדיקת הצפה שעברה, בדיקה של מעבדה, אישור של מתקין מערכת. העבודה נעשתה, אבל הדף לא נמצא.
- קבלני משנה שכבר עזבו. מבקשים מהם אישור או תעודה, והם כבר בפרויקט הבא, ולא ממהרים לענות.
- ליקויים שנשארו פתוחים. ליקוי שנמצא לפני חצי שנה ונשכח, מתגלה שוב בבדיקה האחרונה.
כל אחד מאלה הוא עוד סבב של השלמות. ובזמן הזה הדיירים מחכים, והיזם מתקשר אליכם.
איך אוספים את החומר בזמן הבנייה
כשממלאים יומן עבודה כל יום, עם תמונות וחתימה, רוב מה שיידרש בסוף נאסף בדרך. על אלה כדאי להקפיד:
כל שינוי בשטח, ביום שבו הוא קרה
זה הבסיס של תוכניות העדות. כל שינוי מהתוכנית נרשם ביומן של אותו יום: מה השתנה, איפה בדיוק, מי ביקש ובאיזו מהדורה מדובר. ותמונה, לפני ואחרי. כך, כשהמודד והמתכנן מכינים את תוכניות העדות, יש להם רשימה עם תאריכים, לא זיכרון של מנהל עבודה. איך רושמים שינוי כזה כשהוא קורה, פירטנו בעבודות חריגות בבנייה.
איזו תוכנית הייתה באתר
ביומן של קיפר מסירת תוכנית למנהל העבודה נרשמת בחתימה שלו, עם המהדורה והתאריך. כשמישהו שואל לפי מה עבדו בקומה 6 בחודש מרץ, התשובה כתובה. על איך מתעדים מסירה כזו, ראו מסירת תוכניות לביצוע.
תמונה לפני כל סגירה
צנרת לפני טיח, חשמל לפני גבס, ברזל לפני יציקה, איטום לפני ריצוף. תמונה אחת רחבה ואחת קרובה, ולידה קומה, דירה וחדר. ביומן של קיפר התמונה נכנסת ליומן של אותו יום, כך שיודעים גם מה צולם, גם איפה וגם מתי.
כל בדיקה ביומן של אותו יום
מה נבדק, איפה, מי בדק ומה התוצאה. מגיע אישור בכתב? מצלמים אותו ומוסיפים ליומן של אותו יום, כדי שלא יישאר רק בקלסר באתר.
לבקרת איכות יש בקיפר בדיקת אזורים: לכל אזור באתר משייכים טפסי בדיקה, וכל סעיף מסומן כמאושר או כנדחה, עם תמונות והערות. כך רואים מה עבר ומה עוד פתוח, לפני שמישהו מבחוץ מוצא את זה. עוד על זה בבקרת איכות בבנייה.
מי עבד על מה
כשהיומן רושם כל יום אילו קבלני משנה היו באתר ומה ביצעו, יודעים למי לפנות כשצריך אישור או תעודה. וכדאי לבקש אותם כשהם עוד עובדים אצלכם, לא אחרי התשלום האחרון.
ליקויים, כמשימות עד שהם נסגרים
ליקוי שנמצא בסיור נפתח באותו רגע כמשימה: נושא, תיאור, מי מטפל, סטטוס ועדיפות, ותמונה בהערות. כשהתיקון גמור, מצלמים שוב וסוגרים. לפני הבדיקה האחרונה רואים בדיוק מה עוד פתוח.
ימים חתומים
ביומן של קיפר מנהל העבודה חותם בסוף היום, והמפקח מקבל התראה. כשהמפקח חותם, יומן היום ננעל. מה שנרשם נשאר כמו שנכתב באותו יום, וזה מה שהופך תיעוד לראיה.
כשמגיעים לסוף: מורידים, לא מחפשים
כשכל יום נרשם בזמן, המשרד לא מתחיל משחזור. הוא רואה את אותו יומן מהמחשב, לפי ההרשאות של התפקיד, ומוריד ממנו דוחות PDF או אקסל:
- ה-PDF של הימים הרלוונטיים, כמו שנרשמו ונחתמו, עם התמונות. למשל כל הימים שבהם היו שינויים בשטח, או שבהם נסגרו הקירות בקומה.
- האקסל מרכז הכל בטבלה אחת: תאריך, מה בוצע ומי ביצע. ממנו בונים את רשימת השינויים ואת רשימת קבלני המשנה.
את זה מעבירים למי שמכין את תוכניות העדות ולמי שמגיש את הבקשה לתעודת גמר. ואותו חומר משמש אחר כך גם את תיק המסירה לבעלים: תוכניות, אישורים, תמונות של מה שנסגר וליקויים שתוקנו.
מתחילים מהפרויקט שרץ עכשיו
את החומר לטופס 4 ולתעודת גמר אי אפשר לייצר בחודש האחרון. הוא נבנה יום אחרי יום, בפרויקט שרץ אצלכם עכשיו. הטלפון כבר ביד: שינוי בשטח, תמונה לפני שסוגרים, שתי שורות, וזה ביומן. גם במרתף בלי קליטה, הנתונים מסתנכרנים כשחוזרים לרשת.
יומן העבודה הדיגיטלי של קיפר מרכז את כל זה במקום אחד: מי היה באתר, מה בוצע, תמונות, תוכניות שנמסרו, בדיקות, משימות, וחתימה שסוגרת את היום.
השאירו פרטים ונקים לכם ניסיון של 14 ימים על פרויקט שרץ אצלכם עכשיו, בחינם, ללא התחייבות וללא כרטיס אשראי.