ערבות בבנייה היא כסף של הקבלן שנמצא אצל אחרים. כל עוד היא אצלם, היא מקטינה את מסגרת האשראי שלו בבנק. ולכן השאלה המעשית היא לא רק איזו ערבות נתתם, אלא מתי היא חוזרת. והתשובה תלויה כמעט תמיד בתאריכים ובחתימות שכבר נמצאים אצלכם ביומן.
מצב מוכר: העבודה נגמרה לפני חצי שנה, המזמין מרוצה, והערבות עדיין אצלו. בבנק שואלים מתי היא משתחררת, ואין מי שזוכר מתי נחתם פרוטוקול המסירה ואילו ליקויים נסגרו. כשהתשובות רשומות, שולחים מכתב עם תאריכים. כשלא, מתחילים לחפש.
בקצרה: בחוזה בין מזמין לקבלן יש בדרך כלל שתי ערבויות, ערבות ביצוע ואחריה ערבות בדק. ובנפרד יש ערבות לפי חוק המכר (דירות), שהיזם נותן לרוכשי הדירות. לכל אחת מועד שחרור אחר, וכולן נשענות על אותם רישומים.
שלוש ערבויות: מי נותן למי
- ערבות ביצוע. הקבלן נותן למזמין, בדרך כלל כערבות בנקאית, כדי להבטיח שהעבודה תסתיים לפי החוזה. היא נשארת לאורך הבנייה. הגובה והתנאים כתובים בחוזה.
- ערבות בדק. מתחילה אחרי המסירה ומבטיחה שהקבלן יתקן ליקויים בתקופת הבדק. בהרבה חוזים היא באה במקום ערבות הביצוע, בסכום נמוך יותר, ונשארת עד סוף תקופת הבדק שהחוזה קבע.
- ערבות לפי חוק המכר (דירות). זו ערבות של המוכר, כלומר היזם, כלפי רוכשי הדירות, על הכסף ששילמו. הקבלן הראשי בדרך כלל לא נותן אותה, אבל הפרויקט שלו תלוי בה: היא קשורה להתקדמות הבנייה ולמסירה.
על תקופת הבדק עצמה, כמה שנים ועל מה, כתבנו בתקופת בדק ואחריות בבנייה. כאן המיקוד אחר: מה קורה לערבות.
מתי ערבות משתחררת
ככלל, שחרור הערבות מגיע בשלבים, וכל שלב נקשר לאירוע שאפשר להצביע עליו:
- השלמת העבודה ומסירה. אחרי שהמזמין קיבל את העבודה, ערבות הביצוע יכולה להשתחרר או להפוך לערבות בדק, לפי מה שהחוזה אומר.
- החשבון הסופי. מזמינים רבים מחכים לסגירת החשבון לפני שהם משחררים. על האיסוף שלו כתבנו בחשבון סופי בבנייה.
- סוף תקופת הבדק. בלי קריאות פתוחות, ערבות הבדק חוזרת לקבלן.
לפי חוק המכר (דירות), אחרי שהבנייה הסתיימה והחזקה נמסרה, מוכר רשאי להחליף סוג ערבות אחד באחר, אלא אם חוזה המכר אוסר זאת. המשמעות לקבלן: התאריך שבו הדירות נמסרו בפועל משפיע על הפרויקט כולו, ולא רק על היזם.
המקור: חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה-1974, סעיפים 2 ו-2א. הערבויות בין מזמין לקבלן נקבעות בחוזה ביניהם, ולא בחוק הזה.
נכון לנוסח החוק באוקטובר 2026.
זה התיאור הכללי. לבדיקה של המקרה שלכם, פנו לכל זכות או לעורך דין, ובכל מקרה קראו מה כתוב בחוזה שלכם.
מה הקבלן שומר בתיק
ההחלטה לשחרר ערבות מתקבלת על סמך מסמכים. כדאי שכל אלה יהיו במקום אחד:
- החוזה והנספחים: גובה כל ערבות, תנאי השחרור ותאריך התפוגה שלה.
- תאריך השלמת העבודה ותאריך המסירה, עם החתימה של המזמין או המפקח.
- פרוטוקול המסירה ורשימת הליקויים, כל ליקוי עם תמונה לפני ותמונה אחרי התיקון.
- החשבון הסופי והאישור שלו.
- קריאות בתקופת הבדק: מתי התקבלה כל קריאה, מי טיפל ומתי נסגרה.
- תעודות אחריות מקבלני המשנה, כדי שיתקנו בתקופת הבדק על חשבונם.
איפה ביומן כל זה נרשם
הרוב כבר נוצר באתר, והשאלה היא רק אם הוא נשמר:
- יום ההשלמה והמסירה נרשמים ביומן של אותו יום. כשהמפקח חותם, היום ננעל, והתאריך נשאר כפי שנכתב.
- ליקוי בסיור המסירה נפתח כמשימה עם תמונה ונסגר עם תמונה. בסוף יש רשימה, ולא זיכרון.
- קריאה בתקופת הבדק נפתחת כמשימה: נושא, מי מטפל, סטטוס ועדיפות, וכל מה שנעשה בשרשור.
- PDF או אקסל של הימים הרלוונטיים מצורפים לבקשת השחרור. תיק שלם נבנה לאורך הפרויקט, ראו תיק מסירה בסיום פרויקט.
כשיש קבלני משנה, גם הערבויות שאתם מחזיקים מהם דורשות תאריכים. מה לרשום על כל אחד מהם, ראו הסכם עם קבלן משנה.
מתחילים מהפרויקט שרץ עכשיו
תאריך שלא נרשם באותו יום קשה לשחזר אחרי חצי שנה. כל מה שצריך הוא טלפון באתר: תאריך, תמונה ושתי שורות, והכול נשמר גם בלי קליטה ומסתנכרן כשהיא חוזרת.
יומן העבודה הדיגיטלי של קיפר מרכז את זה במקום אחד: מי היה באתר, מה בוצע, תמונות, משימות, וחתימה שסוגרת את היום.
השאירו פרטים ונקים לכם ניסיון של 14 ימים על פרויקט שרץ אצלכם עכשיו, בחינם, ללא התחייבות וללא כרטיס אשראי.